市财政局基建处

  

安置房是指由政府建设或收购的，用于财政性投融资建设项目和其他由政府负责拆迁的建设项目的安置用房，以及用于落实侨房政策、危房改造的安置用房。安置对象主要是城市居民被拆迁户、农村居民被拆迁户、符合条件的华侨、危房居住户。安置房建设是推动重大项目建设、推进各项拆迁工作进展的前提和基础，也是实现和谐征迁，促进城乡发展的重要保障。现阶段我市安置房建设已经落后于城市建设整体要求，为此，我们对我市安置房建设的现状和存在的问题进行深入分析，认为有必要对目前的安置房建设体制和配套措施加以整合完善，进一步提高我市安置房建设对城市征迁工作的基础性前置作用。

一、安置房建设制度框架

为适应城市建设发展需要，规范我市安置房的建设与管理，2007年市政府办公厅印发了《厦门市安置房建设与管理暂行办法》（厦府办［2007］266号）。该暂行办法规定了我市安置房建设的制度框架：

（一）主管部门与管理机制

市建设局负责全市安置房的建设与管理工作，市住宅办（现为市住房保障办）具体负责实施全市安置房的建设与管理，市拆迁办具体负责实施安置房指标分配管理，各区建设局具体负责本区安置房的建设；安置房建设实行分级管理，原则上用于拆迁城市住宅的安置房由市住宅办作为项目业主负责组织实施，用于拆迁农村住宅的安置房，由各区人民政府负责，具体由各区安置房管理部门作为项目业主负责组织实施。

（二）安置房年度需求计划和建设计划

市建设局对安置房年度需求计划和建设计划进行审核，编制全市安置房年度建设资金预算、建设计划和用地计划报市政府批准后实施；安置房建设用地纳入年度土地供应早，以划拨方式供应。

（三）项目建设

安置房建设实行项目代建制，项目业主应委托具有房地产开发资质的本市国有或国有控股企业代建；安置房项目建设资金通过项目业主授权代建单位融资、售房款回笼、财政拨款　等方式筹集。

（四）配售管理

市拆迁办负责安置房指标分配管理，市住宅办及各区安置房管理部门负责安置房配售管理工作。拆迁安置房的配售程序是：（1）安置房使用单位向市拆迁办申请安置房指标，市拆迁办根据拆迁项目初步调查摸底情况进行审核，兼顾就近安置原则，出具《安置房指标分配通知书》。《安置房指标分配通知书》应包括安置房的套数、户型、面积及地点等意见。（2）安置房使用单位凭《安置房指标分配通知书》及拆迁项目相关材料向市住宅办办理购买安置房手续。（3）市住宅办根据安置房供需计划、《安置房指标分配通知书》有关安置房的套数、户型、面积及地点等意见，确定配售的安置房项目、房号等，与安置房使用单位签订《安置房销售协议》。（4）安置房使用单位凭《安置房销售协议》及法律、法规规定的其他材料向市拆迁办申请核发房屋拆迁许可证。（5）安置房使用单位应在签订《拆迁补偿安置协议》之日起5个月内将《拆迁补偿安置协议》报市拆迁办审核，经市拆迁办审核确认后15日内向市住宅办核销房源。房源经核销后，市住宅办予以开具安置房专用票据，办理交房手续。（6）核销后剩余的房源由市住宅办收回，退还购房款本金。（7）拆迁项目需要增加安置房源的，按上述程序办理。

二、我市安置房建设现状

（一）我市安置房建设的模式选择

1. 国内安置房建设模式比较。目前，国内安置房建设主要有杭州的大项目带动模式；江苏淮安的政府搭台、部门操作模式；江苏南通的多方融资、兼防同管模式。其中：（1）大项目带动模式以大项目为依托，一是将安置房建设纳入大项目审批手续统一打包加快前期审批手续办理，二是建设主体共同出资参与大项目和拆迁安房建设，统筹解决建设资金筹措与平衡，三是配套基础设施，降低拆迁安置房小区接入大市政配套成本，加快回迁安置进程。（2）政府搭台、部门操作模式是由政府负责征地拆迁，职能部门组织专业人员全程跟踪监理，有效保证安置房建设质量进度。具体操作上，将所有安置房建设用地使用权通过国土部门公开挂牌出让，城市资产公司承担摘牌等形式取得，拆迁户入住后即拥有土地证、房产证，房屋可以随时上市公开交易。（3）多方融资、兼防同管模式以安置房建设资金筹措为安置房管理核心，通过银行融资引入银行有效介入项目管控，确保贷款安全使用。具体操作上以带方案出让用地，将安置房建设纳入土地出让整体计划加以执行，有效防范建设风险，实行资金平衡。

2.我市安置房建设模式。我市已实施的安置房建设采用收购、片区开发业主自建、委托代建三种模式。（1）收购模式，即企业建设，政府回购。企业按照安置房建设标准设计施工，安置房实行先定价后收购，收购按经济适用房基准价和审核价两种计价方式实行，企业选择一种计价方式确定收购价后一次性包干。安置房收购价由开发成本、租金和利润三部分构成，其中利润按照征地拆迁费、前期费用、建安工程费、配套工程费的10％计取。已实施收购模式的安置房有集鑫A、B区，金板家园，名城花园，金城花园，金汇花园一期，五通小区A、B区，高林安置小区，马山安置小区。（2）片区开发业主建设，即由片区开发改造大业主自行建设，建设成本纳入片区平衡，如禾山建设公司枋湖改造片区的枋湖A-3安置房，薛岭B-1安置房，后埔C-1安置房，蔡坑安置房；天地公司江头改造片区的合兴小区，嘉盛花园，嘉景公寓，嘉石浦新村。（3）委托代建，即由市住宅办或区级安置房主管部门为业主，委托具有相应房地产开发资质的国有企业代建，代建国企收取建设单位管理费。代建国有企业通过邀请招标方式确定，建设资金来源先是由代建单位融资，再通过售房收入平衡解决。在此模式下，安置房建设一切事宜由代建国有企业总代理，包括计划立项、规划许可、建筑审批等，其造价经审计后据实报销，实行设计－采购－施工项目总承包模式，已实行项目如金福缘新城、金禄花园、蔡塘安置房、上湖洪塘安置房、美仑花园、金林湾花、钟宅新家园等。在这三种模式中，收购模式现已不再采用了，片区开发业主建设模式和委托代建模式被更多地运用在我市安置房建设上，主要还是基于以下因素：一是与收购模式相比，片区开发业主建设和委托代建模式在工程前期手续办理、建筑质量管理、实施过程控制、建设周期等管理手段方面更容易受到政府控制；二是片区开发业主建设和委托代建模式属于财政投融资建设项目范畴，从融资成本上比企业自建后由政府回购的安置房建设项目更低，同时经过财政审核中心的成本控制，整体建设的经济成本更有优势；三是与收购模式相比，片区开发业主建设和委托代建模式受到安置房建设计划约束，安置方案更加透明，整体规划配套方面更有保障，更容易受到被拆迁安置户的青睐。

（二）我市市级安置房建设实施情况

自2005年以来，经市政府批准，市建设局作为业主建设、收购了忠仑公园、前景城、龙山二期等13个安置房项目，总建筑面积94.75万平方米（其中住宅8184套、面积80.25万平方米，公建配套面积14.3万平方米），预计总投资28.68亿元。截止目前，已配售安置房源7745套，面积76.84万平方米，配售公建面积2.13万平方米，收回销售房款27.16亿元；未配售的房源439套，面积3.46万平方米，配售公建面积12.17万平方米。

根据厦门市安置房建设与管理暂行办法的规定，安置房配售价格由市建设与管理局、市财政局制定并报市政府批准后实施。自2005年起，市级安置房建设项目按2750元/平方米的暂定单价销售。因建设成本提高，部分房源销售暂定单价现逐步调整至3000-3500元/平方米。为不影响拆迁进度和住房建设速度，经报市财政局核定，市保障住房办目前一直用暂定单价将已建成安置房配售给用房单位。目前还有云松居、湖里区的上湖洪塘、蔡塘、金林湾花园和思明区金榜路安置房因未确定收购成本未能进行配售。

下表是市建设局测算的截止2013年第一季度的市级13个安置房建设项目预计收入、成本、利润的明细情况表。其中：（1）第11项云松居项目因成本未确定尚未进入安置房配售阶段。（2）剩余557套安置房房源、46590平方米暂按4100元/平方米单价测算销售收入，预计销售收入为1.91亿元。

表一：市级安置房建设项目预计收入、成本、利润明细情况表

 

（三）我市安置过渡费情况调查

虽然现行的房屋拆迁管理规定了房屋拆迁应当遵循先补偿、后搬迁和先安置、后拆除的原则，但是在货币化补偿选择不充分、安置房建设与征迁工作不同步的现实情况下，本着对保护处于弱势地位的被安置户的切身利益，与安置房建设密切相关的过渡安置补助费和过渡逾期安置补助费仍不可避免地大范围存在。厦门市城市房屋拆迁管理规定（省人大法规）以及厦门市征用集体土地房屋拆迁补偿安置规定（市级规范性文件）均在制度上对（逾期）过渡费的支付提出了要求。对于在被拆迁人有条件自愿自行过渡的，在协议规定的过渡期限内，拆迁人应按规定标准付给被拆迁人过渡安置补助费。除不可抗力外，延长被拆迁人过渡期限的，拆迁人应从逾期之月起按规定标准发给被拆迁人过渡逾期安置补助费。

以下是从过渡安置补偿费方面对我市部分市级建设项目和与之对应的安置房建设项目调查情况：

1.翔安隧道（五通侧）。该项目的安置房位于五通的美仑花园和金林的金林湾花园，安置补偿协议签订于2006年12月，过渡安置期限为2年，至今已过期近4年了，但用于安置的美仑花园、金林湾花园安置房建设用地尚未拆迁，已支付过渡安置补助费906万元，逾期过渡费4165万元（按逾期过渡费支付到2012年9月30日统计，下同）。

2.富贵门花园。该项目安置房位于尚忠社富贵门花园，安置补偿协议签订于2007年。过渡安置期限为2年，至今已过期3年了，但目前尚忠地块安置房尚未拆迁，无法开工建设，按协议已支付过渡安置补助费431万元，逾期过渡费426万元。

3.成功大道二期。该项目安置房位于卢厝尚忠安置房，安置补偿协议分二批签订于2006年5月和2007年4月，约定过渡期限2年。现安置房尚未征地拆迁，无法开工建设，已支付过渡安置补助费62万元，逾期过渡费548万元。

4.福厦铁路湖里段。该项目安置房为嘉福花园一期，安置补偿协议于2007年10月签订，约定过渡期限2年。现安置房已于2011年10月建成，但因其他安置项目未缴齐购房款，资金缺口大，致使安置房建设单位无法交房，已支付过渡安置补助费888万元，逾期过渡费4437万元。

5.杏林大桥。该项目安置房亦位于嘉福花园一期，安置补偿协议分期自2006年5月至2008年，约定过渡期限1年。现安置房已于2011年10月建成，尚未交房，已支付过渡安置补助费158万元，逾期过渡费1901万元。

6.农科所BRT墩仔社拆迁。该项目安置房位于墩仔小区，安置补偿协议于2007年11月签订，约定过渡期限2年。墩仔小区安置房已于2010年12月建成，但被拆迁人以经济发展项目未落实等原因不愿迁入安置房，现已支付过渡安置补助费733万元，逾期过渡费3711万元。

7.湖边水库片区改造。该项目安置房为蔡塘安置房，安置补偿协议签订于2008年，约定过渡期限2年。蔡塘安置房一期主体虽已于今年建成，但因缺乏配套设施，工程竣工后无法办理验收手续，预计只能等明年配套设施建成投入后方能投入使用；二期安置房建设工程因拆迁工作中断无法建设；整个安置房片区的供水系统及消防系统备用电源设置于二期楼群地下室，因二期建设停顿而无法开工建设。现已支付过渡安置补助费55万元，逾期过渡费276万元。

8.五石路、环湾路、五缘公寓、美仑花园、眼科医院及二号地块。该项目安置房为美仑花园（位于湖里五缘湾），安置补偿协议签订于2009年，约定过渡期2年。现美仑花园安置房因征地拆迁无法供地建设，已支付过渡安置补助费174万元，逾期过渡费522万元。

9.五石路、环湾路。该项目安置房为金林湾花园（位于湖里五缘湾），安置补偿协议签订于2009年，约定过渡期2年。现金林湾花园A区建设进度滞后，B区因征地拆迁无法供地建设，已支付过渡安置补助费498万元，逾期过渡费1495万元。

10.环岛干道（文曾路－厦大段）一期工程（厦大白城1、5、6号楼）。该项目安置房为厦大海韵园二期拆迁安置房（位于曾厝安西边社），安置补偿协议签订于2008年6月，约定过渡期2年。安置房因与曾厝安社区协调多日，迟至2011年11月才开工建设，预计2014年建成，已支付过渡安置补助费498万元，逾期过渡费1984万元。

11.环岛干道（文曾路－厦大段）一期工程（厦大白城2、3、4号楼）。该项目安置房为厦大白城原教工住宅组团拆迁安置房（位于曾厝安西坑水库），安置补偿协议签订于2010年3月，约定过渡期2年。该安置房因前期遗留问题直至2011年8月开工建设，预计2014年建成，已支付过渡安置补助费557万元，逾期过渡费280万元。

12.湖西路工程。该项目安置房为马山安置小区（位于湖里区后坑社区），安置补偿协议签订于2003年9月，约定过渡期为2年。主体已建成多年，约定要与仙岳路、县黄路（后坑社区的被拆迁户）同时安置，但目前全部还未交房安置，已支付临时安置补助费78万元，逾期过渡费1134万元。

（四）我市“十二五”期间安置房建设规划目标

图1：“十二五”期间新规划安置房项目规划分布图

 

2011-2015年（即“十二五”）期间，在提升岛内、拓展岛外的发展理念下，随着我市各区新城建设及岛内外一体化进程，我市将加大力度有效提高安置房的建设质量，大力改善城乡居民的居住条件，提升城市景观环境。

1.建设规模。“十二五”期间，预测全市涉及的拆迁及改造面积约790万平方米，预计安置房需求量约810万平方米。针对拆迁需求，共规划建设安置房的总用地面积约300公顷，总建筑面积约960万平方米。其中：“十一五”期间已开工建设但未竣工的安置房项目，总建筑面积约450万平方米；“十一五”期间已被纳入安置房建设计划但未开工的安置房项目，总建筑面积约420万平方米；“十二五”期间拟规划新建20个安置房项目，总用地面积约90公顷，总建筑面积约290万平方米。

2.土地供应。安置房建设用地纳入年度土地供应计划，以划拨方式供应，“十二五”期间，拟规划新建20个安置房项目，总用地面积约90公顷。

3.资金安排。预计整个“十二五”期间安置房建设资金总需求约157亿元。

三、安置房建设存在的问题及原因分析

当前我市安置房工程建设正按进度全面推进，拆迁安置审核工作已有序展开，部分地解决了城乡建设过程中被拆迁户的住房问题，有力地支持推进了我市的旧城旧村改造工作，使我市的安置房建设成为社会经济发展的重要助力。尤其是安置房建设管理方面，我市在政策制度建设、推行委托代建制、实行市、区分级管理、实行房源储备与核销、统一安置房建设标准、完善项目配套、解决失地农民生活出路等方面都已经探索出一些有益的经验，取得了一定的成效。

当然，伴随着我市岛内外一体建设逐步深入，征迁各方当事人合理不合理的利益诉求不断提出，征迁工作矛盾日益突出，安置房建设过程也存在着一些亟待解决的问题。

（一）安置房建设面临资金瓶颈。目前我市安置房建设最紧迫的问题就是资金周转困难。根据表一，市级13个安置房项目已实现收入26.78亿元，总成本29.32亿元，加上尚未实现的预期配套收入3.5亿元、剩余房源（按4100元/平方米计算）预期收入1.91亿元，预期资金结余为2.87亿元（26.78+3.5+1.91-29.32＝2.87），而即期的资金缺口却达2.54亿元（26.78-29.32＝-2.54）。在当前安置房建设资金全部依靠委托代建的国企垫付项目资本金加上银行融资来筹集，然后通过售房动态平衡的投资体制下，由于销售永远都是滞后于建设的，代建国企和业主建设局确实承担着一定的垫款压力。

（二）安置房建设进度滞后，拆迁安置房配售程序未严格执行。一般来说，在安置房建设前期手续齐备的情况下，安置房建设周期一般为二年半时间，而现行的拆迁补偿安置协议规定的安置过渡期期限一般为二年。如果再加上安置房项目本身的征地拆迁难以解决，以及办理前期手续所需要的时间，安置房建设的全周期与过渡安置期限存在着严重的不匹配。由此而导致了我市大部分安置房建设进度远远赶不上过渡安置期限所要求的时限。这样一来，原本应是在安置房建成后，由安置房使用单位向市拆迁办申请安置房指标、再向市住宅办申请办理购买安置房手续、由市住宅办与安置房使用单位签订安置房销售协议，然后实施拆迁签订拆迁补偿安置协议，经市拆迁办核销安置房房源后交房，这一系列程序在安置房实际上未建成的情况下，拆迁安置房配售程序难以真正执行。

根据《厦门市安置房建设“十二五”专项规划》批露的资料，我市2006年至2010年5年间原计划建设117个安置房项目，总建筑面积1318万平方米，总套数10.57万套；至2010年底共竣工56个项目，竣工总建筑面积451万平方米，竣工总套数3.75万套。其中市级21个安置房项目，总建筑面积163万平方米，总套数18012套；至2010年底共竣工11个项目，竣工总建筑面积71万平方米，竣工总套数6882套。已竣工项目与计划项目差距较大，即使考虑到还应计算安置房总供给（即安置房建设供应面积）略大于安置房总需求（即被征迁户的安置房总需求面积）、以及安置房建设所需要的周期这些因素，我们还是能够得出安置房建设进度滞后于安置房需求的结论，即仍有部分被拆迁户未能按期入住安置房。

从对上文中对我市12个市级建设项目和与之对应的安置房建设项目调查情况来看，这12个拆迁项目大部分属于2006年至2010年间签订的补偿安置协议（拆迁项目最久的是2003年），与之对应的9个安置房项目全部处于未交房的状态。其中3个安置房项目（嘉福花园一期、墩仔小区、马山安置房）已建成竣工但因种种原因尚未交房；2个安置房项目仍在建（厦大海韵园二期、曾厝安西坑水库安置房）；2个安置房项目（美仑花园、尚忠安置房）因征地拆迁原因尚未动工；金林湾花园A区仍在建、B区因征地拆迁原因无法供地建设；蔡塘安置房一期已竣工未交房、二期因征地拆迁原因尚未动工。

（三）过渡费、逾期过渡费支出巨大

由于安置房建设进度的滞后，使得许多已得签订征地拆迁补偿安置协议的被安置户无法被安置，由此而支付了巨额的过渡安置补助费和逾期过渡安置补助费。根据对12个市级发生拆迁安置的建设项目的过渡费和逾期过渡费的统计情况，截止2012年第三季度末，12个项目按规定支付的过渡安置补助费为5039万元，而因无法按期交房安置而支付的逾期过渡费则为20879万元，财政资金非正常支付的逾期过渡费现象极为严重。分析其原因，主要有以下三点：

一是现行安置政策权责不清，导致安置房建设推动不力。根据现行安置房项目投资体制和征地拆迁委托协议，市级建设工程安置房项目的征地拆迁资金、工程建设资金和逾期过渡费均由市财政出资，各区具体负责安置房项目征地拆迁及建设工作，但对于安置房建设滞后所引发的被征收房屋所有人的强烈不满和逾期过渡费资金支出超出合理范围没有建立正常的追责机制。在此体制下，即使安置房建设和交房时间一再拖延，一方面是各区不需负任何经济或行政上的责任，另一方面是被安置人反而可以得到更大的利益，与此同时，所有的经济责任却需由市财政全额承担。此制度不改度，随着安置房征地拆迁难度日益加大，今后市财政支付逾期过渡费将不堪重负。

二是逾期过渡安置标准过高，拖延安置对被拆迁户最有利。尽管各个安置房项目在选址时已充分征求被拆迁户的意见，最大限度地满足了被拆迁户的利益和需求，但由于我市现行拆迁安置政策下过渡逾期安置补助标准过高（如环岛干道（文曾路－厦大段）一期工程（厦大白城1、5、6号楼）的逾期过渡费达60元/平方米，远远高过当地普通住房的租金水平。例如一份补偿安置协议书中实行产权调换的建筑面积58.23平方米，安置房总建筑面积126.03平方米，每月的逾期过渡费可达到126×60＝7567元，而不论其原地段的58.23平方米或是新安置地点的126.03平方米的市场租价一般不超过2000元，过渡安置费比市场租金高3倍以上），在经济利益的驱使下，被拆迁户采取各种办法拖延、阻挠安置房建设，或在安置房建成后以各种借口不迁入，反而对其自身有利，而目前的制度在这方面却没有任何实质性的制约措施。

三是安置房建成后一方面闲置，一方面被拆迁户无法迁入。如嘉福花园一期安置房建成后，在福厦铁路湖里段被拆迁户已缴购房款的情况下，因其他安置项目的购房款未到位，安置房建设方不予交房，导致财政仍需为此承担逾期过渡费。

四、对完善我市安置房建设的若干建议

面对以上安置房建设中遇到的问题，建议从以下六个方面加以改进和完善：

（一）成立安置房专业建设运营公司，实行企业化运作

根据市委［2012］26号专题会议纪要和市领导关于尽快研究成立保障性安居工程建设管理公司的要求，市建设局与市财政局、市国资委正在筹备组建厦门保障性安居工程建设投资有限公司。安置房建设完全可以参照保障性安居工程建设管理公司的这种企业化运作模式，组建安置房专业建设运营公司。

1.成立安置房专业建设运营公司的必要性。目前我市的安置房建设与狭义上的保障房建设（安置房从广义上也属于保障性住房）的运作模式有所不同，主要体现在建设资金来源上：安置房完全是通过代建国企的资本金加银行融资筹集的，而保障房的建设资金主要来源于财政拨款。但是，在企业化运作层面，尚未考虑的安置房专业建设运营公司可以与筹备组建中的厦门保障性安居工程建设投资有限公司实行相同的运作模式，即财政投入资本金，专业建设运营公司以建设中的安置房或保障房未来将形成的收益为抵押物向社会融资（包括银行贷款）。成立安置房专业建设运营公司，一是立足引入市场机制。对于现有的住宅办负责管理、代建国企负责建设这种建管分离、不利于后续管理的问题，通过引入市场机制，充分运用市场手段将安置房建设与管理有机融合在一起；二是立足创新筹资方式。通过企业化包装安置房建设项目，充发利用安置房建设用款――安置房销售回笼资金――再投入安置房建设这种资金滚动良性循环的优势，继续发挥安置房建设不依赖财政投入，充分利用市场多渠道筹措资金，尤其是金融业对安置房贷款的政策偏好；三是立足发挥政策优势。目前，国家陆续出台了一系列针对包括安置房建设在内的保障性住房的财政、税收、金融优惠政策，组建专业的安置房建设运营公司可以更好地对接相关部门，用足用好国家各项优惠政策。

2.安置房专业建设运营公司的具体运作建议。安置房专业建设运营公司专门负责安置房的建设和运营，具体包括：依托公司这一载体，筹集安置房建设资金；组织实施安置房项目建设；安置房建成后的产权办理；配售房源、安置房销售、回笼资金。对安置房专业建设运营公司因安置房建设形成的负债，虽属于企业债务，仍可纳入二类债务由财政兜底，增强公司融资能力、降低融资成本。

3.安置房专业建设运营公司的资金平衡。作业自负盈亏的企业，安置房专业建设运营公司除了通过安置房销售回笼资金以外，还可考虑其他因素进行资金平衡。一是成立专业的安置房物业管理服务子公司全盘负责安置房物业管理，收取物业服务费；二是参照财政投融资建设项目建设管理费的规定，在安置房建设过程中取得建设管理费；三是在安置房建设时配建一定的配套商业设施划归安置房专业建设运营公司运营，通过租赁形式取得租金收入。

（二）加快安置房资金回笼周转

1.对安置房结算单价进行动态调整。目前，我市安置房配售价格定价机制不灵活，未能从制度上形成类似成品油的动价格动态调整机制。自2005年起我市安置房按2750元/平方米定价，几经调整，现在仍处于3500元/平方米价位以内，显然低于市场实际情况。更为重要的是，目前安置房的配售价格实行的是按核定的暂定单价与安置房用房单位结算，因而无法办理安置房销售财务结算，一方面地税部门无法据以核定契税，另一方面国土房产部门无法受理被安置户的分户产权，损害了被安置户的合法权益，也增加了逾期办证补偿金支付成本，增加财政负担。现有的安置房定价节奏偏慢，暂定价结算机制不能有效反映安置房建设的成本变动情况，也与市场价格相脱节。

要解决这一问题，建议对安置房配售价格实行一年一定（类似于银行贷款在每年初执行最新的变动利率）。这样有利于市级政府投融资项目申报概算前确定拆迁项目安置房购买成本，避免工程竣工决算出现调概问题，促进项目工程竣工财务结算，并且方便被拆迁户及时办理产权证。

2.从制度设计上允许安置房建成后一定时期后进入二级市场交易。对超过实际需求多建安置房所造成的资源闲置现象，建议从制度安排上考虑对安置房建成一定期限后仍无法安排出去的闲置房源，允许进入二级市场交易，以尽早收回安置房建设成本，缓解安置房建设资金压力。

（三）加快推进安置房建设进度

1.明确安置房建设责任机制。一是严格执行征地拆迁制度规定，确保安置房建设各审批环节高效完成，保障安置房征地拆迁资金及时足额到位；二是各部门应切实承担起安置房项目征地拆迁及安置房建设责任，应制定制度维护拆迁安置协议条款的严肃性，对于因主观原因使得项目征地拆迁进度和安置房建设滞后，造成财政资金浪费的，应当进行相应的责任追究。

2.采取有效措施加快安置房建设进度。一是做好安置房建设前期工作。对安置房各项前期工作优先安排，其中要特别建立安置房建设对其他项目建设的的先置性基础地位，对安置房进行科学整体规划，优先保障安置房的选址、规划、用地、征地和建设。二是做好拆迁地块的前期调查摸底工作，了解被拆迁户的安置要求，优先保证安置房项目用地的前提下，加强安置房专项规划与国民经济和社会发展规划、城市近期建设规划、详细规划的衔接．以及与土地、交通、产业、市政、公建等相关专业规划的协调，形成规划实施的合力，加强安置房建设规划的落地。三是将安置房建设纳入重点工程管理，建立安置房建设绿色通道，在资金计划管理、招投标、施工、质量管控、竣工验收等环节提速增效，严格把关。

（四）建立安置房房源储备和用地储备

要切实扭转当前先签订安置补偿协议后建设安置房、却因建设滞后引发各种矛盾的现状，有必要划出一定较好的地段用于建设一批储备性质安置房源，确保安置房建设用地的优先供应。在投入一定力量做好安置房房源储备和用地储备，在投入等量资金进行安置房建设的情况下，先建成安置房再进行拆迁安置与称拆迁补偿再进行安置房建设两种模式相比，事半功倍，补偿成本更低。

（五）鼓励实施货币化补偿

除了实物安置外，货币化补偿是一种更加快捷，综合成本更低的补偿方式。按照《厦门市人民政府关于征收住宅房屋鼓励选择货币补偿方式的意见》（厦府〔2012〕405号），鼓励被征收人优先选择货币补偿方式，一方面可以规避产权调换补偿方式因安置房建设滞后所引发的各种矛盾纠纷，一方面有利于减少过渡费和逾期过渡费的支付压力。

（六）建立过渡费支付约束机制和逾期过渡费合理分担机制

以湖西路工程为例，湖西路工程的安置房为马山安置小区（位于湖里区后坑社区），安置补偿协议签订于2003年9月，约定过渡期为2年。主体已建成多年，约定要与仙岳路、县黄路（后坑社区的被拆迁户）同时安置，但目前全部还未交房安置，已支付临时安置补助费78万元，逾期过渡费1134万元。从这个例子不难得出现行的过渡期限缺乏硬约束的结论，一方面严重损害被安置户利益，一方面造成巨额财政资金浪费而无人负责。究其原因，就在于现行补偿政策中没有对逾期过渡费资金支付的约束，导致安置房建设滞后无人负责，因此确有必要建立过渡费支付约束机制和逾期过渡费的合理分担机制。

1.对于安置房建成后被安置户以不合理的理由不接受安置而继续要求支付过渡费和逾期过渡费这种情况，应当在拆迁补偿安置协议条款中加以约束，防范道德风险。例如约定在安置房交房手续送达被安置户一定时限后，不再向被安置户支付过渡费和逾期过渡费。如发生此种情况双方存在争议的，应按照协议仲裁或法律途径解决。以此倒逼被安置户按拆迁补偿安置协议规定，及时入住安置房。

2.今后市级财政性投资项目业主与各区签订征地拆迁委托协议，必须于协议中明确安置房交房时间，超期交房的除应当追究相关当事人责任外，对超期交房造成的逾期安置费，由责任人或单位相应承担，这样方能加强协议对各区安置房建设工作的约束，加快安置房交房进度，彻底解决目前逾期过渡安置费大量支出的现象。

3.区级作为安置房建设的具体负责部门，对安置房建设滞后也应承担相关责任。为更好地明确市、区两级责任，提高区级安置房建设积极性和硬约束，建议对市级征地拆迁安置项目建立逾期过渡费建立市、区两级分担机制：安置房逾期未交房一年内的，逾期过渡费仍由市财政承担；安置房逾期未交房二至三年的，逾期过渡费按市区5：5比例分担；安置房逾期未交房四至五年的，逾期过渡费按市区7：3分担，安置房逾期未交房五年以上的，逾期过渡费全部由区级承担。区级征地拆迁安置项目也应按此原则建立硬约束机制。